社区“拆墙”不新鲜 看第一物业运营的明日社区生活图景

2月21日，中央公布了一份重磅文件——《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求，赞同者有，质疑的声音也有。大家关心的是：没有围墙，物业怎么管？陌生人随意进出怎么办？一时间，这条新闻刷爆了朋友圈等社交媒体，也刺激着不少人的神经。

社区“拆墙“，未来是挑战更是机遇

作为城市社区的运营单位，众多物业公司更是莫衷一是，不知道是挑战还是机遇。第一物业总经理刘培庆认为开放式街区所带来的机遇远远大于挑战。“虽然私密度和安全度跟以前有区别，但是激活了社区商业；其次，从业主共有权变成社会共有权，从一个小区享受自有小区资源变成每人都可以享受的社会资源；最后，开放式社区会让城市拥堵会大为缓解。”在香港台湾新加波，大量的小区都是以楼栋为单位，出了单元门就是街道，这个是有先例的。以前5公里的直线距离一个，改革之后则可能花费的时间更少。

截至2015年，中国城市人均公园面积13平米，欧美发达国家达到了50平米，是我们的四倍。现有的小区形式包容性、集约度是不够的，而住宅街区制，恰恰能够实现物用和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，共享发展理念的体现，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。

对于开放式物业管理，刘培庆在这方面是颇有心得。因为第一物业有丰富的运营经验。如组团式专有空间管理；外来人员有限活动；夜里11点后外来人员管制；个性化服务和关键风险点梳理管控。如第一物业运营管理的当代MOMA。当代MOMA是被美国《时代周刊》所评选的世界十大建筑奇迹，设计之初就考虑了发掘城市空间的价值，将城市空间从平面、竖向的联系进一步发展为立体的城市空间，预见性的设计了未来城市的生活模式，引入了复合功能的概念，实现开放功能的城市社区，在这里不单是居住功能，而且能够和谐的工作、娱乐、休闲消费、交通，同时它也是一个汇集精品商业与国际文化的开放社区，充满生气与活力，创造了更和谐的国际化生活氛围，不仅为社区创造更舒适的环境，更多的交往机会，也完善了城市区域功能。当代MOMA是人车分流的社区，它开放后对居民的日常生活并没有影响，反而是社区商业能够很好的生存，给社区居民提供了更好的商业配套，它的社区商业的租金远远高于周边的社区商业。

社区“拆墙“与物业管理，不是对立，而是一个契机。刘培庆做了一个很好的逆向思维思考。他先假设立法解决了跟物权法的冲突。首先小区内的公用设施能耗费、安全管理和清洁费等成本应该是由政府承担一部分，如果开放成为城市公共空间，这部分职能划拨给政府，其实是减轻了物业公司的压力的，但同时也要降低物业费；其次，小区的道路改造、楼宇单元门的改造，弱电安防系统的升级也是一个很大的市场机遇；另外，第一道防线从规划红线推到了楼宇单元门，物业公司需要在安全管理方面调整技防人防管理方案；最后，随着小区的开放，业主对物业公司的依赖会变少，将会加剧行业的整合。对于第一物业管理的当代MOMA来说，十年前就已经做到。

刘培庆对于社区“拆墙“政策的发布持有一种乐观的态度，他认为政府对于未来城市建设，这条意见是具有前瞻性的，但是普及开展起来，具体的落地需要一段很长的路要走，最少需要5-10年的时间。但对于第一物业来说，感受到的除了挑战，更多的则是机遇。